Hiszpański dom – czyli jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii i przejść przez wszystkie formalności bez obaw
Po kilku ciemnych latach poważnego kryzysu gospodarczego, który szczególnie dotkliwie dotknął Hiszpanię sektor nieruchomości został szczególnie poszkodowany. Jednak jako kupującyh możemy dostrzec pozytywne aspekty tej sytuacji, gdyż znajduje to odzwierciedlenie w spadku cen ze względu na duży odsetek niesprzedanych domów i mieszkań. Hiszpański klimat przyciąga wielu obcokrajowców i kusi wizją pozostania na dłużej w otoczeniu egzotycznej roślinności, niemal nieustająco świacącego słońca i możliwości spaceru w krótkim rękawku czasami nawet w styczniu! Niewielki domek z basenem to tutaj standart, dlaczego więc nie pomyśleć o ulokowaniu się tutaj na dłużej, skoro okoliczności tak bardzo temu sprzyjają?
Przyjrzyjmy się, więc kwestiom, które najbardziej nas odstraszają i powstrzymują od realizacji marzeń, a są to niewątpliwie formalności i strona prawna, a czasami także język.
1. Przede wszystkim warto pamiętać, że nawet w Hiszpanii w tym momencie znajdziemy osoby i instytucje, które mogą pomóc nam przejść przez proces zakupu nieruchomości w naszym ojczystym języku. Są tu zarówno polskie agencje nieruchomości, możliwe jest znalezienie polskich prawników jak i wielu tłumaczy. Jeśli więc to jest naszym zmartwieniem powinno już przestać nim być.
2. Czy każdy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Hiszpanii? Jakie wymogi należy spełniać – praca, miejsce zamieszkania – aby móc kupić mieszkanie w Hiszpanii?
Żadne z powyższych. Aby kupić mieszkanie w Hiszpanii, konieczne jest jedynie posiadanie numeru identyfikacyjnego obcokrajowca (NIE), który jest osobistym, niepowtarzalnym i wyłącznym numerem sekwencyjnym. Możliwe jest zwrócenie się o wyrobienie NIE osobiście lub za pośrednictwem przedstawiciela, na przykład hiszpańskiego prawnika, a także jeszcze przed wyjazdem możemy sięubiegać o numer w Ambasadzie. Wyrobienie numeru nie stanowi żadnego problemu, możesz poczytać o nim więcej TUTAJ.
3. Jakie inne dokumenty są potrzebne do zakupu nieruchomości?
a) Numer NIE (pomagamy w jego zdobyciu)
b) Potwierdzenie otwarcia konta w hiszpańskim banku
c) Paszport lub dowód osobisty
d) Kopia paszportu lub dowodu osobistego
4. Czy konieczne jest posiadanie statusu rezydenta?
Nie. Jednak może być wtedy potrzebny tak zwany representante fiscal, czyli osoba fizyczna lub prawna zamieszkała w Hiszpanii, która będzie odpowiedzialna za reprezentowanie interesów podatnika przed administracją podatkową. Jako kancelaria adwokacka mająca swoją siedzibę w Walencji także służymy pomocą w tym zakresie.
5. Jeżeli cudzoziemiec kupuje mieszkanie, ale posiada swoje miejsce zamieszkania w innym kraju, czy musi płaci podatki w Hiszpanii?
Tak. Wszystkie podatki i wydatki związane z zakupem domu muszą być zapłacone w Hiszpanii, tj. VAT w przypadku nowych mieszkań lub ITP w przypadku zakupu z drugiej ręki, a także koszty wyceny bankowej, notariusza, agencji i rejestracji. Podobnie podatki takie jak IBI lub podatek od wywozu śmieci.
Od momentu podpisania aktu notarialnego mamy 30 dni, żeby zapłacić podatek od nieruchomości i uregulować wszystkie koszty notarialne i opłaty związane z zarejestrowaniem nieruchomości.
Koszty te wynoszą ok 13,5%, w tym 10% podatek od nieruchomości, 3% koszty notarialne i zarejestrowanie nieruchomości a także ok 0,5 % opłaty urzędowe.
6. Zakup nieruchomości a kredyt hipoteczny
Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii zdecydowanie łatwiej skorzystać z kredytów oferowanych na miejscu niż rozwiązań dostępnych w Polsce. Banki hiszpańskie ofereują korzystne rozwiązania hipoteczne dla inwestorów zagranicznych.
Warto wiedzieć, że kredyt hipoteczny w Hiszpanii można uzyskać do 100% wartości nieruchomości (w zależności od decyzji banku). Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii waha się w zależności od banku i podlega także negocjacji. Oprocentowanie wynosi od 3,5% do 3,8% w skali roku. Kredyt można rozłożyć na okres do 30 lat, maks. do 75. roku życia. Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości w Hiszpanii, trzeba spełnić odpowiednie warunki.
Dokumenty niezbędne od obywateli Polskich wykonujących pracę w Polsce lub prowadzących działalność to:
a) zaświadczenie z banku o posiadaniu konta – opinia bankowa (przetłumaczone na j. hiszpański);
b) wykaz uzyskanego dochodu za rok ubiegły lub za rok bieżący – bilans (przetłumaczone na j. hiszpański – np. PIT rozliczeniowy z US);
c) aktualne zaświadczenie o zarobkach (w przypadku wykonywania pracy) (przetłumaczone na j. hiszpański);
d) kserokopia paszportu;
e) wyciąg z BiK-u;
f) numer N.I.E.
Dla obywateli Polskich wykonujących pracę lub prowadzących działalność w GB, Irlandii:
a) wyciąg z konta z ostatnich 3 miesięcy;
b) Payslips z ostatnich 3 wypłat;
c) Tax Return lub P60;
d) numer N.I.E.;
e) Credit Report – Equifax lub Experian (GB) lub ICB (Irlandia).
7) Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii w sytuacji skorzystania z kredytu
A. Rynek pierwotny
1. Podatek od przeniesienia własności – 10 proc.
2. Notariusz – stawka zależy od wartości nieruchomości plus opłata za akt notarialny kredytu hipotecznego
3. Podatek skarbowy od czynności cywilnoprawnych (AJD) – 1.5% od wartości nieruchomości i 1.5% od wartości kredytu
4. Opłata za wpis do ksiegi wieczystej -stawka zależy od wartości nieruchomości*
5. Wycena nieruchomosci to 300 do 500 euro
6. Prowizja bankowa za otwarcie kredytu (jednorazowa) 1.2 – 2.75%
Podsumowując: razem to około 15 procent.
Przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego bank wymaga,aby środki na pokrycie kosztów zakupu oraz kwota pozostała do pełnej ceny znjdowały się przed podpisaniem aktu notarialnego na prywatnym koncie klienta powiązanym z udzielonym kredytem hipotecznym. Najpóźniej na 1 dzień przed aktem.
B. Rynek wtórny
Przy rynku wtórnym wyglada to bardzo podobnie, jedynie mozemy odnotowac różnice przy podatku skarbowym od czynności prawnych AJD, gdzie nie musimy płacić podatku od wartości nieruchomości, a jest jedynie 1.5% od wartości kredytu.
8. Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii w sytuacji wykorzystania gotówki
W przypadku zakupu za gotówkę koszty są nieco niższe, gdyż wynoszą one mniej więcej 13 procent, jednak napotykamy tu inne wymagania, a mianowicie – wszystkie koszty zakupu należy uiścić w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego.
A. Rynek pierwotny
1. Podatek od przeniesienia własności – 10 proc.
2. Notariusz – stawka zależy od wartości nieruchomości
3. Podatek skarbowy od czynności cywilnoprawnych (AJD) – 1.5% od wartości nieruchomości
4. Opłata za wpis do ksiegi wieczystej -stawka zależy od wartości nieruchomości
B. Rynek wtórny
W przypadku rynku wtórnego dodatkowo odpadają koszty podatku skarbowego od czynności cywilnoprawnych (AJD).
9. Na co szczególnie uważać przy zakupie?
NOTARIUSZ – Wybór notariusza jest szczególnie ważny! Notariusze w Hiszpanii często nie
przestrzegają żadnych zasad, także tych dotyczących obowiązującego ich cennika, dlatego warto w tej kwestii wybrać kogoś zaufanego, najlepiej z polecenia lub poradzić się w tej kwestii adwokata. Należy koniecznie sprawdzić obowiązujące cenniki i porównać je z kwotami honorarium jakiego oczekuje od nas notariusz. Sprawdzone musi być również czy notariusz nie został wykreślony ze zrzeszenia notarialnego.
PODATKI – Zdarza się, że nieuczciwi sprzedawcy próbują wmanipulować kupujących w dodatkowe koszty. Nie dajmy się wrobić w płacenie podatków, które powinien pokryć sprzedający!
ADWOKAT – Nigdy, przenigdy nie zatrudniajmy adwokata strony sprzedającej!
BANK – Należy pamiętać, że banki często sprawdzają źródło pochodzenia pieniędzy, które chcemy zainwestować w nieruchomość.
10. Koszty utrzymania nieruchomości, które obowiązują w Hiszpanii:
Podatek od nieruchomości – Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI)
Każdy właściciel nieruchomości w Hiszpanii zobowiązany jest płacić raz do roku, podatek katastralny, czyli tzw. "suma". Jest on płatny raz w roku w październiku i wyliczany jest w zależności od wartości oraz położenia nieruchomości.
Dla przykładu za mieszkanie o powierzchni użytkowej 60 m2 nie powinien przekroczyć 200 Euro.
Na co uważać? Trzeba udać się osobiście do Gminy, w której znajduje się nieruchomość i podać numer konta bankowego, z którego ma być ściągany raz w roku podatek IBI. W ten sposób unikniemy kary za niedopatrzenie przy jego uregulowaniu. Niestety w każdej gminie podatek ściągany jest w innym miesiącu.
Czynsz, czyli tzw. ‘comunidad’ po hiszpańsku
Koszty utrzymania domu czy mieszkania w Hiszpanii są dużo niższe niż w Polsce. Dotyczą one posiadłości, które znajdują się na zamkniętych osiedlach czy budynkach, są to opłaty komunitarne za sprzątanie osiedla, oświetlenie, i ewentualnie pielęgnację ogrodów z kwiatami i czyszczenie basenu, jeżeli przynależy do danego osiedla. Koszty te zależą od danego osiedla i standardu, a głównym uwarunkowaniem ceny czynszu jest wielkość i jakość części wspólnych dla danej urbanizacji to znaczy ogrodów, basenów, ilości wind w budynkach, ochrony na osiedlu itp. Biorąc pod uwagę mieszkanie o powierzchni użytkowej około 60 m kwadratowych położonych na osiedlach z basenem czynsz jest płatny, co 6 lub 12 miesięcy i nie powinien przekroczyć 300 Euro w skali roku. Z kolei opłata komunitarna dla domów typu bungalow lub w zabudowie szeregowej z dwoma sypialniami położone na zamkniętych osiedlach z basenem waha się od 70 euro do ok 300/ 400 euro raz do roku, w zależności czy wliczone są w nią takie opłaty jak np. woda, internet czy oświetlenie wspólnego ogrodu etc. Natomiast na osiedlach wysokiej klasy czynsz może byś nieco wyższy ok 600-800 Euro w skali roku lub więcej.
W przypadku wolnostojących domów z prywatną działką nie zapłacimy żadnego czynszu, chyba że, dana nieruchomość należy do urbanizacji i posiada części wspólne. Typową figurą jest “Administrador”, czyli zarządca społeczności mieszkaniowej. Jest to najczęściej ekonomista lub prawnik, który pobiera niewielkie opłaty za swoje usługi, i do którego możemy się zwracać z problemami dotyczącymi naszej nieruchomości.
Na co uważać? Czy kupowana przez nas nieruchomość zatrudnia portiera lub ogrodnika? To może znacznie zwiększyć koszty jej utrzymania.
Bieżące rachunki za energię elektryczną, wodę i wywóz śmieci
Biorąc pod uwagę czteroosobową rodzinę powinna ona zakładać, że zapłaci, co 2 miesiące rachunek za prąd około 70 Euro/miesiąc. Tylu osobowa rodzina zapłaci co 3 miesiące rachunek za wodę oraz tzw. podatek ‘Basura’ czyli wywóz śmieci – około 50 Euro/miesięcznie. Wysokość podatku za wywóz śmieci jest zależna od miejscowości, gdyż jest to podatek gminny.
Mimo, że artykuł ze względu na swoją obszerność może sprawiać wrażenie, że cały proces jest niesamowicie skomplikowany, to w rzeczywistości nie taki diabeł straszny. Jako kancelaria adwokacka służymy pomocą i jesteśmy otwarci na Twoje wszelkie pytania. Razem rozwiejemy wątpliwości! Zapraszamy do kontaktu, nie wahaj się do nas zadzwonić lub napisać! 😉
Marta Szmygiel
PRAWO PO HISZPAŃSKU... 